Kleinreparatur: Mieter muss Handwerker nicht beauftragen – er muss nur die erfolgreiche Kleinreparatur an den Vermieter zahlen
Der Vermieter ist für alle Reparaturen in seiner vermieteten Wohnung verantwortlich. Er kann allerdings von seinen Mietern die Kosten für so genannte Kleinreparaturen (= Bagatellreparaturen) verlangen. Nicht aber in jeder Höhe und nicht für alle Gegenstände, die zur Mietwohnung gehören. Die Grenze für die einzelne Kleinreparatur gilt noch ein Betrag von 75 €. Manche Gerichte haben indessen wegen den Preissteigerungen bereits einen Einzelbetrag von 100 € als angemessen gesehen (z.B. AG Brandenburg, Urt. V. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07). Vermutlich werden in 2011 hundertfünfzig (150) € angemessen sein. Aber: Insgesamt können im Jahr bis zu höchstens 8% der Jahresnettomiete FN [1] oder 6 % Jahresbruttomiete (Obergrenze oder modern: „Deckelung“) vom Vermieter für Bagatellreparaturen verlangt werden.
Beträgt – nach dem abgeschlossenen Mietvertrag - die Kleinreparatur im Einzelnen mehr als 75 € bzw. 150 €, dann liegt keine vom Mieter zu tragende Kleinreparatur vor. Trotz der Jahresgrenzen von höchstens 6 bzw. 8 Prozent der Jahresmiete (brutto bzw. netto).
Der Mieter ist im Übrigen auch nicht verpflichtet, den Handwerker für die Durchführung der Kleinreparatur selbst zu ordern, er muss also nicht selbst den Handwerker beauftragen. Dies muss vielmehr der Vermieter tun. Der Vermieter wird also Vertragspartner des Handwerkers und damit mit all den daraus entstehenden Vertragspflichten und auch Rechten eines (Werkvertrag-) Bestellers. Der Vermieter muss daher die Kosten für die Kleinreparatur vorlegen. Er kann sie dann später, wenn die Höchstgrenzen eingehalten und die Kleinreparaturklause rechtswirksam sind, ersetzt verlangen. Der Mieter muss die Kleinreparatur jedoch nur dann zahlen, wenn sie erfolgreich verlaufen ist.
Im Mietvertrag muss die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart sein. Es muss die Höhe der einzelnen Kleinreparatur und der Jahreshöchstbetrag festgelegt sein. Ferner muss im Metvertrag aufgelistet werden, welche Gegenstände der Kleinreparatur unterliegen. Das sind nur solche Teile der Mietwohnung, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind Dazu gehören beispielsweise folgende Gegenstände: Geräte für Strom, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlüsse von Fensterläden. Ferner: Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne, Waschbecken, Mischbatterien, Badewannen, Duschköpfe, WC-Schüsseln und -spülungen, Einzelöfen, Rollläden, Fensterläden. Und falls mitvermietet auch: Kühlschränke, Herde, Spülen oder Waschmaschinen. Nicht dazu gehören: Klingenanlage, Abwasserleitungen, Störungen in der Heiztherme (Amtsgericht Hannover Az.: 528 C 3281/07).
Keine dieser Höchstgrenzen gelten selbstverständlich für Schäden, die der Mieter verschuldet an Mietgegenständen angerichtet hat. Hier haftet er in der Höhe des gesamten Schadens nach § 823 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
[1] Unter der Nettomiete (auch Nettokaltmiete oder Grundmiete genannt) versteht man die reine Miete, also die Miete ohne jegliche Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen.