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Mietrecht -
Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen
unwirksam – BGH 8.10.2008 - Gewerberäume - 15.11.2008
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Mietrecht: Die
Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung)
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Neue Kündigungsfristen bei Altmietverträgen auch 3 Monate
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Mietrecht: Mieter müssen keinen feuchten Keller hinnehmen
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Säumiger Mieter Wasser
abstellen verboten OLG Saarbrücken – geht doch sag Kammergericht Berlin
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Bundesgerichtshof
und das Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters
BGH Urteil vom 20. Dezember 2007
- IX ZR 132/06
Der unter
anderem für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat hatte die Frage zu
entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen
kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt
hat. Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin in
einem solchen Fall abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung
der Vorinstanzen bestätigt.
Der
Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des
Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der
Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von
seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter
gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem
Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung.
Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine
Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen
kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern
bestimmtes Konto handelt. Der Mieter ist allerdings berechtigt, die
Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution
gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den
Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem
Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen
Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt,
die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten
(Pressemitteilung Nr. 197/2007)
Seit der Mietrechtsreform
im Jahre 2001 beträgt die Frist für die Kündigung einer Wohnung durch den
Mieter drei Monate. Davon ausgenommen waren die Mieter und Mieterinnen mit
so genannten Altmietverträgen, das heißt mit Verträgen, die vor dem 1.
September 2001 geschlossen wurden.
Nach dem neuen Gesetz, das
zum 1. Juni in Kraft treten soll, gilt die kurze,
dreimonatige Kündigungsfrist durch den Mieter nun
auch für diese Altmietverträge, in denen
die bis September 2001 geltenden Kündigungsfristen ausformuliert waren.
Die Kündigungsmöglichkeiten
dieser Mieterinnen und Mieter werden damit erheblich verbessert.
Sie können künftig den Vertrag mit einer
dreimonatigen Frist ordentlich kündigen - unabhängig davon, wie lange sie
bereits in der Wohnung leben.
Mieter können vom Vermieter
verlangen, einen feuchten Keller trocken zu legen. Denn Feuchtigkeit und
Schimmel verhindern den vertragsgemäßen Gebrauch des Kellers. Auf ein
entsprechendes Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek (Az.: 811a C 202/03)
weist der Mieterverein zu Hamburg hin. Übliche Gebrauchsgegenstände müssen
dem Gericht zufolge in einem Keller gelagert werden können, sonst habe er
keinerlei Nutzwert.
In dem verhandelten Fall
hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Kellerraum feucht war und sich
Schimmel bildete. Mit ihrer Forderung nach einer Isolierung zwischen Keller
und Wohnbereich im Erdgeschoss kam die Frau allerdings vor Gericht nicht
durch. Durch die fehlende Isolierung entstünden zwar Fußkälte und ein
erhöhter Heizaufwand. Der vertragsgemäße Zustand der Wohnung sei dadurch
aber nicht gestört. Schließlich handle es sich um ein vergleichsweise
altes Haus, und die fehlende Isolierung sei «baualtersgemäß».
Das OLG Saarbrücken meint:
Wenn ein Mieter nicht zahlt, darf der Vermieter nicht ohne weiteres den
Wasserhahn abdrehen.
Wie der „OLG-Report“ mit Bezug auf einen Beschluss des Saarländischen
Oberlandesgerichts Saarbrücken (OLG) berichtet, fehle die gesetzliche
Erlaubnis für eine eigenmächtige Handlung dieser Art. Der Vermieter
müsse die Hilfe der Gerichte in Anspruch nehmen, um an sein Geld zu
kommen (Az.: 8 W 204/05-30).
Das Gericht gab mit seinem Beschluss einem Mieter
Recht, dem der Vermieter das Wasser abgestellt hatte. Der Vermieter
hatte die Maßnahme damit begründet, dass der Mieter seit Monaten
keine Miete zahle und die von ihm angemietete Gaststätte auch nicht
freiwillig räumen wolle. Das OLG sah für diese Selbsthilfe jedoch
keine rechtliche Handhabe. Zwar sehe das Bürgerliche Gesetzbuch die
Möglichkeit der Selbsthilfe vor; Voraussetzung sei jedoch, dass
„obrigkeitliche Hilfe“ nicht rechtzeitig in Anspruch genommen werden
könne. Diese Anforderung sei im vorliegenden Fall jedoch nicht
gegeben.
Keine Zahlung von Miete: Vermieter darf Mieter Wasser abstellen -
Kammergericht
Das Kammergericht Berlin : Urteil vom 28.11.2006 (Aktenzeichen: 65 S
220/06).
Zahlt ein Mieter über eine lange Zeit keine Miete und wurde ihm vom
Vermieter das Vertragsverhältnis gekündigt, ist der Vermieter zur
Abstellung des Wassers berechtigt, wenn er für die Kosten selbst
aufkommt. Diese Entscheidung fällte das Kammergericht Berlin mit seinem
Urteil vom 28.11.2006 (Aktenzeichen: 65 S 220/06).
Im betreffenden Fall hatte der Mieter seit einem Jahr keine
Mietzahlungen mehr geleistet, woraufhin der Vermieter ihm das
Mietverhältnis fristlos gekündigt hatte.
Der Vermieter stellte dem Mieter die im Keller liegenden Wasser- und
Stromleitungen ab, um den Mieter zum Auszug zu bewegen.
Der Klage des Mieters schloss sich das Landgericht Berlin nur teilweise
an. Das Gericht unterschied genau zwischen den jeweiligen
Vertragsverhältnissen zur Belieferung von Wasser und Strom und urteilte,
dass das Abstellen von Strom eine “verbotene Eigenmacht” darstellt und
unzulässig sei.
Der Strom werde von einem Stromversorger geliefert, mit dem der Mieter
einen gesonderten Vertrag habe. Der Vermieter könne somit als Dritter in
dieses Vertragsverhältnis nicht eingreifen, was durch die Unterbrechung
der Stromzufuhr durch den Vermieter erfolgt sei. Der Strom müsse daher
wieder angestellt werden.
Das Abstellen des Wassers befanden die Richter aber als zulässig. Da der
Vermieter bei den Kosten für Wasser Vorleistungen erbringe und diese
dann später an den Mieter weitergibt, müsse er bedingt durch die
Kündigung des Mietvertrages diese Versorgungsleistung nicht mehr
erbringen. Der Mieter habe also keinen Anspruch mehr auf die
Wiederaufnahme der Wasserversorgung.
