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Wiederholte unpünktliche (verspätete) Mietzahlungen können fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen - Unzumutbarkeit wesentliches Kriterium - Abmahnung nötigBGH Entscheidung vom 11.1.2006, VIII ZR 364/04
Sachverhalt:Der Kläger hatte an den Beklagten eine Wohnung vermietet. Nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen, auf die der Kläger in seinen Mietverträgen Bezug nimmt, ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Von November 1998 bis Februar 2001 zahlte der Beklagte die Miete meist Mitte des laufenden Monats, teilweise auch erst im Folgemonat. Anfang 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten aus diesem Grund, setzte das Mietverhältnis allerdings dennoch fort. Ab Februar 2003 zahlte der Beklagte die Miete erneut erst Mitte des laufenden Monats oder im Folgemonat. Für Mai und Juni 2003 leistete er nur Teilzahlungen. Mit Schreiben vom 7.7.2003 forderte der Kläger den Beklagten auf, den bestehenden Mietrückstand bis zum 14.7.2003 auszugleichen und die Miete künftig pünktlich zu zahlen. Andernfalls würde er das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit kündigen. Der Beklagte überwies die rückständige Miete am 14. und 15.7.2003.Mit einem als „Zweite Abmahnung“ bezeichneten Schreiben vom 16.7.2003 beanstandete der Kläger erneut, dass der Beklagte die Miete unpünktlich zahle, und drohte abermals die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses an. Als der Beklagte die Miete für August 2003 erst am 20.8.2003 zahlte, kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte rechtfertigte sein Zahlungsverhalten unter anderem damit, dass der Kläger ihm seine Allgemeinen Vertragsbedingungen, die die Fälligkeit der Mietzahlungen regelten, nicht ausgehändigt habe.Die Räumungsklage hatte vor dem AG und LG keinen Erfolg. Auf die Revision des Klägers hob der BGH die Vorentscheidungen auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück. Gründe:Es kann noch nicht abschließend entschieden werden, ob der Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos kündigen konnte.Entgegen der Auffassung des LG ist eine fristlose Kündigung nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil es nach der letzten Abmahnung des Klägers nur zu einer weiteren verspäteten Zahlung des Beklagten gekommen ist. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs.1 BGB setzt anders als eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB nicht voraus, dass der Mieter nach der Abmahnung die Miete innerhalb Jahres mindestens dreimal verspätet zahlt.Zumindest in solchen Fällen, in denen der Abmahnung - wie hier - wiederholte Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind, kann bereits ein weiterer Zahlungsverzug einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Mietvertrags darstellen. Denn nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Dies war hier nicht der Fall, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten auch danach fortgesetzt hat. Die Sache ist noch nicht entscheidungsreif. Das LG muss prüfen, ob die Allgemeinen Vertragsbedingungen und die hierin enthaltene Fälligkeitsregelung Vertragsbestandteil geworden sind. Sollte dies der Fall sein, muss das LG erneut prüfen, ob dem Kläger nach dem erneuten Zahlungsverzug des Beklagten eine Fortsetzung des Mietvertrags bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden konnte. Sollte dies zu verneinen sein, muss geprüft werden, ob die Voraussetzungen für die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung vorlagen.
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