Mietrecht: Die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung - die gesetzliche Regelung: siehe Link unten Fußnote 1)

Müllgebühren, Wasser - und Stromkosten, Heizung, Fahrstuhle und Reinigung und andere Unkosten – welche, wie lang muss man Betriebskosten zahlen?

 

Die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) muss die einzelnen Kostenarten enthalten und eine Zusammenstellung aufweisen. Die Abrechnung muss ferner einen für den Laien begreifbaren Verteilerschlüssel angegeben. Mit dessen Hilfe muss der Adressat der Nebenkostenberechnung den jeweiligen Kostenanteil verstehen können. Als weiteren Bestandteil muss die Nebenkostenabrechnung den Gesamtanteil des Mieters an den geleisteten Vorauszahlungen (Vorschüsse) enthalten. Dieser Vorschussbetrag  muss dem Endergebnis der Nebenkostenabrechnung gegenübergestellt werden.

Der Mieter hat zur Prüfung der von ihm geforderten Nachzahlung eine Prüfungsfrist, die im Allgemeinen höchstens einen Monat beträgt. Nach Ablauf dieser Prüfungsfrist muss die Nachzahlung geleistet werden. Soweit der Mieter die eine oder einige der Nachforderungsposition beanstandet, kann er den Betrag in Höhe des streitigen Kostenanteils zurückhalten Hat der Mieter ein Guthaben, so muss ihm das Guthaben sofort gutgeschrieben werden.

Die Originalbelege hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen vorzulegen. In der Regel kann der Mieter Kopien vom Vermieter - gegebenenfalls gegen Kostenerstattung - verlangen.

Nebenkosten muss der Mieter selbstverständlich nur dann zahlen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart worden ist. Der Mietvertrag muss die einzelnen Positionen der Betriebskosten im Einzelnen aufweisen. Eine Ausnahme bildet die Abrechnung der Heizkosten, sie müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Was sind die Nebenkosten?

In der so genannten Betriebskostenverordnung (siehe Link in FN [1]) hat der Gesetzgeber festgelegt, was unter Nebenkosten / Betriebskosten zu verstehen ist und die der Mieter dann möglicherweise auch zu zahlen hat. Es gibt 17 verschiedene Kostenarten. Zu diesen Kostenarten gehören selbstverständlich Kalt - und Warmwasser, ferner die Grundsteuer, das Abwasser, Fahrstuhlgebühren, Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Hausreinigung, gegebenenfalls die Ungezieferbekämpfung, die Gartenpflege, die Beleuchtung, die Schornsteinreinigung, Versicherungen, die Gemeinschaftsantenne, die Gemeinschaftswascheinrichtungen und die sonstigen besonderen Kosten wie beispielsweise Kosten für ein Schwimmbad oder einer Sauna, sofern solche Annehmlichkeiten im Hause vorhanden sind.

Verjährung

Wenn die Nebenkostenabrechnung nicht spätestens 12 Monate nach Ende einer Abrechnungsperiode beim Mieter vorliegt (also genügt also nicht das Absendungsdatum des Vermieters) so sind demnach Forderungen verjährt, der Mieter braucht nicht mehr zu zahlen (§ 556 Abs. 3). Ein Beispiel dazu: Die Nebenkostenansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, können mit der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2009 nicht mehr geltend gemacht werden.

Selbstverständlich kann auch der Mieter berechtigte Beanstandungen vortragen. Diese Beanstandungsmöglichkeit steht dem Mieter 12 Monate ab Erhalt des Nachforderungsbescheids durch den Vermieter zu.

Problem Verteilerschlüssel

Die Heizkosten eines Hauses müssen verbrauchsabhängig vom Vermieter abgerechnet werden. Allerdings nur dann, wenn die Heizung mehr als zwei Wohnungen versorgt. Dann müssen mindestens die Hälfte der Kosten anhand von Messsysteme erfasst und auch dann auf die Mieter verteilt werden. Bei den so genannten kalten Nebenkosten - wie bei den Kaltwasserkosten - ist ebenfalls eine verbrauchsabhängige Verteilung möglich, aber nur dann, wenn Wasserzähler installiert sind.

Die Müllabfuhrkosten können vom Vermieter so auf die Mieter umgelegt werden, dass derjenige, der viel Müll verursacht, auch die dafür höheren Kosten zahlt.

Um dem Mieter einen Anhaltspunkt zu geben, ob die ihm übersandte Nebenkostenabrechnung die richtigen Werte aufweist, gibt der Deutsche Mieterbund jährlich einen so genannten Betriebskostenspiegel heraus. Dieser Spiegel gibt zu den einzelnen Betriebskostenarten die üblichen Ansätze bekannt, und zwar berechnet nach dem Quadratmeterpreis, der Quadratmeterzahl der Wohnfläche und des Monats. Im Übrigen müssen die Gesamtkosten nach der Wohnfläche oder auch einem anderen vereinbarten Schlüsseln wie beispielsweise Verteilung nach Köpfen, verteilt werden.

Welche Kosten gehören nicht zu den Betriebskosten?

Zunächst sind dies die Verwaltungskosten. Darunter versteht der Gesetzgeber die Kosten für die Hausverwaltung, die Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefonkosten. Auch wenn diese Kosten im Mietvertrag aufgeführt sein sollten, ist dies rechtlich unerheblich. Der Mieter muss auch dann nicht zahlen. Der Vermieter kann auch keine Entschädigung dafür verlangen, dass er die Betriebskostenabrechnungen erstellt hat. Eine Ausnahme gilt für die verbrauchsabhängige Heizung und Wasserabrechnung. Reparaturkosten gehören ebenfalls nicht zu denen vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind grundsätzlich immer Sache des Vermieters.

Eine Besonderheit kann sich geben, wenn jemand eine Eigentumswohnung gemietet hat. Der Wohnungseigentümer nämlich muss die Verwaltungskosten und die Reparaturkosten bezahlen. Diese dürfen aber nicht auf den Mieter vom Wohnungseigentümer umgelegt werden.

Neben den Verwaltungskosten gehören auch die Instandhaltungskosten beziehungsweise die Instandhaltungsrücklagen zu den Kosten, die der Mieter einer Eigentumswohnung nicht tragen muss. Auch sie berühren den Mieter rechtlich nicht. Der Vermieter - Wohnungseigentümer – muss sie selbst tragen.

Mieterauszug vor Ende des Abrechnungszeitraums

Eine kleine Abweichung von der Regel gilt, wenn der Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraums ausscheidet. Dann muss der Vermieter zwar für die Heiz – und die Warmwasserkosten eine Zwischenablesung machen. Das ergibt sich aus § 9 b Abs. 1 HeizkostV FN [2]. Es ändert sich aber nichts am Abrechnungszeitraume an sich. Das heißt: Die Abrechnung der Nebenkosten muss beim alten Mieter ebenso rechtszeitig eingehen, wie wenn er noch Mieter wäre. Die Aufteilung zwischen dem alten und dem neuen Mieter werden am Ende des Abrechnungszeitraums zwischen den Mietern anteilsmäßig aufgeteilt. Im Übrigen muss der Vermieter die entstandenen Betriebskosten für den oder die Mieter (wenn dem alten ein neuer Mieter folgt) aufgeteilt werden.